Pialang ini melihat “pandangan pertumbuhan moderat” untuk properti Godrej dan “pertumbuhan yang lebih lemah dari perkiraan” di Phoenix Mills, sambil menyoroti bahwa kedua perusahaan diperdagangkan dengan penilaian peregangan relatif terhadap tolok ukur sektor.
Properti Godrej: Pendinginan pra-penjualan, strategi volume di bawah ketegangan
Inisiasi Nomura di Godrej Properties (GPL) hadir dengan target harga Rs 1.900, menyiratkan penurunan 17,7% dari penutupan 8 Juli sebesar Rs 2.310. “Inisiasi pada pengurangan pada prospek pertumbuhan moderat,” kata pialang itu, mengutip perlambatan dalam momentum pra-penjualan dan visibilitas terbatas pada pipa proyek di masa depan.
“Harapkan momentum pra-penjualan menjadi lebih lemah dari harapan; penilaian terlihat membentang,” kata Nomura, memperkirakan FY26 presales sebesar Rs 310 miliar, sekitar 5% di bawah bimbingan perusahaan sendiri sebesar Rs 325 miliar. Meskipun memberikan CAGR 35% di pra-penjualan antara FY19 dan FY25, broker mengharapkan pertumbuhan untuk meresap di pangkalan tinggi.
“Kami percaya Godrej Properties tidak mungkin melebihi bimbingan peluncuran baru FY26 dari +INR400bn dengan selisih yang luas yang diberikan BD baru selama dua tahun terakhir belum menyenangkan,” kata Nomura. Ia juga mengharapkan penjualan dari peluncuran baru hingga moderat hingga sekitar 55% dari nilai peluncuran baru, turun dari lebih dari 60% di FY24 dan FY25. Pialang ini menandai ketergantungan perusahaan pada strategi ekspansi yang dipimpin volume sebagai kerentanan struktural. “Antara FY10 dan FY25, saham perusahaan yang beredar naik dari 150 juta menjadi 301 juta, menyiratkan pengenceran ekuitas +100%,” katanya, memperingatkan bahwa defisit arus kas bebas yang terus -menerus lebih dari 10 miliar setiap tahun meningkatkan kemungkinan pengenceran valuasi, juga, juga, juga, juga, dikerahkan. GPL saat ini diperdagangkan dengan premi 135% ke NAV, secara signifikan di atas rekan -rekan seperti Macrotech dan Prestige. Nomura menghargai stok dengan premi 95% yang lebih konservatif untuk NAV di bawah metodologi jumlah bagian-dari-bagian (SOTP), yang mencakup operasi perumahan, aset hotel Trees, dan kontrak manajemen pengembangan untuk paket tanah Vikhroli.
Pialang itu menunjuk ke “kinerja yang lebih lemah dari yang diperkirakan dari beberapa proyek utama” sebagai katalis penurunan. Risiko terbalik potensial termasuk “penjualan yang lebih kuat dari yang diperkirakan dari peluncuran baru” dan “peluncuran baru yang lebih kuat dari yang diperkirakan/BD baru.”
Phoenix Mills: kelelahan mal dewasa, kompresi margin di depan
Untuk Phoenix Mills, Nomura menetapkan harga target Rs 1.400, menyiratkan penurunan 11,1% dari penutupan Rs 1.575 Selasa. “Inisiasi pada pengurangan pertumbuhan yang lebih lemah dari perkiraan,” kata pialang itu, memproyeksikan perlambatan penting dalam pertumbuhan konsumsi ritel dan tekanan pada margin.
Nomura mengharapkan konsumsi ritel tumbuh pada CAGR 9% selama FY25-27, turun tajam dari 40% CAGR yang terlihat lebih dari FY22-25. Hal ini terutama disebabkan oleh permintaan pelunakan di mal -mal dewasa, termasuk Phoenix Palladium dan Market City dan United Mall Chains, yang bersama -sama menyumbang 65% dari total konsumsi.
“Kami mengharapkan CAGR konsumsi ritel keseluruhan ~ 9% dari FY25 -FY27F,” kata Nomura, mencatat bahwa kontribusi dari mal yang lebih baru, termasuk yang ada di Surat dan Kolkata, kemungkinan akan terwujud hanya setelah FY29.
Margin juga diharapkan berada di bawah tekanan. “Margin EBITDA ritel menurun dari 75% di FY23 menjadi 71% di FY25,” kata Nomura, dengan penyewa churn dan pangsa yang terus meningkat dari mal kota tingkat-2, seperti yang ada di Indore dan Ahmedabad, yang mempertimbangkan profitabilitas. Aset-aset ini melaporkan margin EBITDA 55-60% di FY25, dibandingkan 70-84% untuk lokasi tingkat-1.
Pada 24X FY26 EV/EBITDA, Nomura memandang penilaian Phoenix Mills sebagai kaya. Perkiraan EBITDA untuk FY26 dan FY27 masing -masing adalah 9% dan 12% di bawah konsensus Bloomberg. Pialang mengharapkan EBITDA konsolidasi akan tumbuh pada CAGR 14% melalui FY30, perlambatan yang signifikan dari 43% CAGR yang dicatat antara FY22 dan FY25.
Nomura menghargai segmen ritel Phoenix Mills di Rs 442 miliar, komersial di Rs 42 miliar, dan bisnis hotel di Rs 42 miliar, dengan segmen perumahan senilai Rs 8 miliar berdasarkan NAV.
Broker tersebut mengutip “1QFY26F EBITDA Konsensus hilang sebesar 7%” sebagai katalis potensial downside, sedangkan satu-satunya risiko kenaikan yang diidentifikasi adalah “konsumsi yang lebih kuat dari yang diperkirakan di mal dewasa.”
Realisme penilaian atas optimisme pertumbuhan
Inisiasi bearish Nomura pada kedua saham menunjuk ke seruan yang lebih luas untuk realisme dalam menilai sektor real estat India. Sementara kedua pengembang telah menunjukkan eksekusi yang kuat dan kekuatan merek, broker percaya ekspektasi investor telah berjalan di depan fundamental.
Dengan pertumbuhan yang memoderasi efisiensi basis dan modal yang tinggi berada di bawah tekanan, pesan Nomura jelas: premi penilaian perlu mencerminkan realitas tanah, bukan momentum masa lalu.
Baca juga | Bagaimana Godrej Properties, DLF, dan jurusan real estat lainnya dijual rumah senilai Rs 1,62 lakh crore di FY25
(Penafian: Rekomendasi, saran, pandangan dan pendapat yang diberikan oleh para ahli adalah milik mereka. Ini tidak mewakili pandangan zaman ekonomi)
