Um investidor imobiliário que se mudou para a Austrália com apenas US$ 4.500 em seu nome – e agora possui mais de 100 aluguéis – oferece dicas sobre como entrar no mercado em meio a uma crise imobiliária nacional.
Victor Kumar e sua esposa Reshmi mudaram-se de Fiji para a Austrália em fevereiro de 1997. Kumar, um ultrassonografista e radiologista qualificado, lecionou na Faculdade de Medicina enquanto sua esposa era radiografista júnior de um hospital.
O casal morou três meses na garagem da irmã de Victor, alugou um imóvel e comprou a primeira casa um ano depois.
Kumar disse ao Daily Mail Australia que ambos logo perceberam que trabalhar na indústria médica os impedia de alcançar seus objetivos financeiros de longo prazo.
Kumar comprou a sua primeira propriedade de investimento em 1999 e, em três anos, a sua carteira expandiu-se para 11 propriedades.
Em 2001, Kumar e sua esposa deixaram seus empregos na indústria médica para abrir sua própria empresa de investimentos, a Wright Property Group.
Agora, o casal tem um portfólio multimilionário com mais de 100 propriedades em NSW, Queensland, Austrália do Sul e Austrália Ocidental.
Diretor do Wright Property Group migrou de Fiji para a Austrália e transformou US$ 4.500 em um portfólio de propriedades multimilionário com mais de 100 propriedades em todo o país
Kumar é frequentemente criticado pela sua extensa carteira de propriedades, que muitos acusam de contribuir para a crise imobiliária na Austrália.
“Investidores como eu não são a causa da crise imobiliária”, disse Kumar.
‘Na verdade, estou aumentando a oferta de moradia, não tirando, porque nenhuma das minhas propriedades está vaga e elas estão acomodando.
‘Com as propriedades que comprei, também construirei apartamentos para avós e construirei várias residências em cima deles. Estou aumentando a oferta em vez de removê-la.’
Kumar disse que ele e seus administradores de propriedades também fazem um esforço consciente para ajudar pessoas sem histórico de aluguéis.
‘Nós costumávamos alugar também. Então sabemos como funciona, conhecemos as dificuldades que enfrentamos quando contratamos”, afirmou.
‘Se uma pessoa não tem histórico de aluguel, permitimos que ela obtenha um imóvel para alugar.’
Engrenagem negativa
Trolls bombardearam Kumar com mensagens dizendo que ele estava tirando o dinheiro dos contribuintes australianos por meio de alavancagem negativa.
No entanto, Kumar disse que aqueles que pensam que a alavancagem negativa não sabe como funciona.
“Não é diferente de um cliente normal fazer sua declaração de imposto de renda e reivindicar seus uniformes ou ferramentas de trabalho para isenção de impostos”, disse Kumar.
‘Não aceitarei nenhum imposto de ninguém. Estou reivindicando prejuízos fiscais sobre minhas próprias propriedades, que paguei pessoalmente.’
Kumar disse que a alavancagem negativa é um incentivo do governo para encorajar as pessoas a investir para que haja mais oferta de imóveis no mercado.
Os investidores que temem que a alavancagem negativa seja eliminada estão a utilizar o método errado e a investir apenas por “razões fiscais” e não por “riqueza ou fluxo de caixa”.
Se você está mantendo seus ativos apenas por causa dos incentivos fiscais que está obtendo e essa é a única maneira de mantê-los, então eu sugeriria corajosamente que você adotou a abordagem errada”, diz Kumar. .
A melhor abordagem é encontrar e agregar valor para que você tenha sempre uma margem de segurança em cada compra.
‘É melhor garantir que você não dependa de incentivos governamentais para que, se essas regras mudarem, e elas puderem, você não seja pego de surpresa.’
Kumar teme que a crise imobiliária piore se a alavancagem negativa for retirada dos proprietários de propriedades de investimento.
Kumar culpou investidores como ele pela crise imobiliária, à medida que suas propriedades aumentavam a oferta de aluguéis
Foi noticiado em Setembro que o governo albanês iria rever as políticas existentes de alavancagem negativa e de dedução de ganhos de capital.
Acredita-se que o Partido Trabalhista tenha contratado o Tesouro para realizar modelos sobre possíveis mudanças na política habitacional.
A alavancagem negativa foi removida durante a era Paul Keating, na tentativa de ajudar os locatários e os primeiros compradores de casas a entrar no mercado.
Kumar disse que a medida “saiu pela culatra espetacularmente” e que os aluguéis aumentaram cerca de 20%.
Um aumento de 20 por cento nas rendas não foi reduzido às taxas anteriores quando a alavancagem negativa foi abolida.
“No final, afectam as pessoas que tentam ajudar”, diz Kumar.
Conselhos para jovens australianos
O Sr. Kumar disse que embora tenha conseguido realizar o Grande Sonho Australiano, ele veio com muito trabalho duro e sacrifício.
O Sr. Kumar explicou que ele e a sua esposa tomaram uma decisão consciente de adiar a constituição de uma família, o que era contra a sua cultura.
O casal não tirou grandes férias e viveu “muito frugalmente” durante os primeiros anos para que pudessem investir o dinheiro que sobrava na propriedade.
Kumar disse que eles tinham uma dívida enorme por frequentarem seminários e cursos sobre investimentos imobiliários, mas fizeram questão de implementar as dicas que aprenderam para promover seus objetivos.
No entanto, Kumar admite que é mais difícil para os australianos mais jovens entrarem no mercado imobiliário ou de investidores do que quando compraram a sua primeira casa.
Kumar explicou que comprou sua primeira casa por US$ 137 mil, que custaria US$ 850 mil se fosse comprada hoje.
“Com um depósito de 10%, eu só precisava de US$ 13 mil, mas hoje são necessários US$ 85 mil para a mesma propriedade, então é aí que reside o problema”, diz Kumar.
‘Eu sei que há uma diferença entre então e agora e onde estão a inflação atual e os preços das casas.’
Ele aconselha os jovens australianos que estão tentando comprar sua primeira casa a comprar um imóvel “dentro de suas posses”, que fique mais longe de onde preferem morar.
Os potenciais compradores de primeira casa devem ter um plano estratégico e também pensar em renovações inteligentes que possam aumentar o valor do imóvel, disse ele.
“Você não quer reduzir sua capacidade de endividamento ou comer macarrão de dois minutos porque comprou algumas propriedades”, diz Kumar.
‘Deve ser de certa forma. Portanto, tem que ser um plano estratégico bem pensado, para que você não dependa apenas do mercado para mover o ponteiro.
‘Você mesmo tem que mover a agulha e forçar o valor por meio de algumas reformas inteligentes que não exigem muita habilidade.
‘Você quer uma meta e quando ela atinge esse preço, independentemente do que está acontecendo no mercado, você descarrega para poder comprar propriedades de investimento ou sua casa permanente.’
Kumar disse que a solução para a crise imobiliária da Austrália era que os governos federal e estadual “reduzissem a burocracia” e construíssem apartamentos para avós a baixo custo para os proprietários.
Uma solução para a crise imobiliária da Austrália
Kumar acredita que uma forma de aliviar a crise imobiliária na Austrália é os conselhos locais, bem como os governos federal e estadual, reduzirem a burocracia.
“Dos conselhos federais aos locais, o governo deveria eliminar a burocracia e capacitar os proprietários comuns de casas”, disse Kumar.
‘Livre-se da burocracia com desenvolvimentos compatíveis e permita apartamentos para avós para que os proprietários possam aumentar a oferta.’
Ele explicou que a remoção dos subsídios municipais para a construção de apartamentos para avós tornaria a construção mais barata, reduziria a dívida geral e diminuiria o preço pedido do aluguel.
Sugeriu que o governo dê um subsídio ou incentivo aos investidores que cobrem menos 10 a 20 por cento de renda do que a média da respectiva área nos primeiros três anos.
“É um dos balões de pensamento que tenho… abre a oferta e pode atrair pessoas que estão lutando para sobreviver”, diz Kumar.
‘De repente você ajudou o investidor porque ele tem duas fontes de renda de aluguel e você também ajudou o inquilino.’
Kumar disse que a única forma real de resolver permanentemente a crise imobiliária é dar um passo atrás e implementar mudanças estruturais com o apoio de todos os partidos políticos.
“Para que uma mudança estrutural aconteça, é necessário dar um passo atrás e isso nunca é uma decisão popular, é um suicídio político”, disse Kumar.
Mas se todas as partes se unirem e disserem: “Ei, vamos ficar juntos, vamos resolver este problema”, o problema será resolvido.
